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Publié : 19 mai 2016

Projet immobilier

Toutes les communes du GPSO vont participer à l’effort de produire 1 million de logements en 15 ans

Lors d’un débat technico-politique, organisé, le 17 mai, par l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France (ORF) tous les acteurs de la chaîne immobilière se sont fixé comme objectif de produire « plus et mieux » du logement pour atteindre un objectif d’un million de logements en 15 ans. Toutes les communes de l’Île-de-France, sans équivoque, sont amenées à contribuer à cet effort régional, voire national. Les promoteurs se réjouissent. Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l’habitat durable, a martelé la même idée lors d’une conférence de presse le 18 mai même si des solutions pour les petites communes sont à envisager. (Voir ci-dessous) Des associations et des défenseurs de l’environnement et certains maires ruraux du Grand Paris Seine & Oise ont des soucis à se faire.

Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l’habitat durable, a souligné les objectifs en matière de production de logement en France : la tendance est favorable pour atteindre au-dessus de 400 000 logements en 2016 suite à la reprise de 2015. En parallèle, le seuil du logement social - soit 25 % du stock - va aussi être renforcé partout même dans les communes réticentes (et parfois carencées telles Triel, Orgeval...) comme celles de la rive gauche du Grand Paris Seine & Oise.

Pour situer le débat, il faut savoir que l’Ile-de-France compte environ 6 millions de logements. Selon l’INSEE, environ un quart correspondait à des l’habitat individuel, les trois quarts restants à des l’habitat collectif (chiffres 2012). La consommation foncière liée au développement de l’habitat a nettement baissé depuis 1999, passant de 900 ha/an entre 1982 et 1999 à 555 ha/an entre 2000 et 2012 (423 ha/an entre 2008 et 2012. Certes la crise économique avec ses répercussions sur l’immobilier neuf a ralenti la demande et donc la pression foncière.

Consensus et conjoncture favorables

Le consensus politique dégagé depuis les années 2010 semble aller vers un objectif de 70 000 logements par an dans la région Île-de-France. Dans une convergence inusitée, MM. Patrick Ollier, Geoffroy Didier, respectivement président du Grand Paris et le vice-président de la Région, et Mme Cosse l’ont répété lors des débats du 17 mai à Paris. « Libérons, mobilisons et finançons » le foncier afin de produire du logement était le message principal de Geoffroy Didier. « Facilitons, a expliqué à son tour P. Ollier, les négociations et la fluidité » dans la conversion des terres non urbanisées en métrés carrés de logements construits. Les élus en charge de la grande métropole parisienne (Grand Paris et Région) sont aussi conscients que les maires doivent y être associés : pour Geoffroy Didier, «  les maires sont les seuls à connaître le besoin local » et de ce fait il faut s’appuyer sur ce maillage des maires-bâtisseurs. Dans ce sens, la présidente Valérie Précresse les a réuni le 11 mai pour présenter les visions de la Région dans ce domaine. D’ailleurs, à mi-mandat des municipalités, il est essentiel pour des élus de construire sinon ils risquent d’avoir rien fait pendant ce mandat.

Une deuxième convergence unit des élus-bâtisseurs et la profession immobilière. Pour la nouvelle Présidente de la Fédération des promoteur immobiliers (FPI), Alexandra François‐Cuxac : « Les chiffres du premier trimestre 2016 (NDLR : +14.7% et s’établissent à 30 804 ventes de logements neufs). confirment l’optimisme retrouvé en 2015 face à la reprise du marché. Avec le décollage de l’accession, au point mort depuis plusieurs années, la construction de logements pourrait bien à nouveau fonctionner avec ses deux moteurs. La réforme du PTZ décidée par le Gouvernement en fin d’année contribue à ces résultats ; l’annonce de la prolongation d’un an du dispositif Pinel tout comme l’élargissement annoncé de 300 à 500 m de la bande autour des QPV sont autant de mesures qui devraient conforter la reprise  ». L’alignement de tous les astres crée un climat particulièrement favorable à la construction parce que créateur d’emploi BTP et surtout un des piliers de la croissance économique classique. «  Quand le bâtiment va » tout le reste semble suivre.

Toutefois, les promoteurs de France et de Navarre sont gourmands : ils demandent la levée d’obstacles « à la construction (accélérer la rapidité du traitement des recours par les tribunaux, suspendre le sursis à statuer pour faciliter la mise en oeuvre des PLUi, lutter contre les dispositions illégales des chartes et fluidifier l’accès au foncier constructible), si l’on veut accélérer la production de logements et l’emploi en France ». La participation des habitants et la concertation sont des concepts étrangers à leur vocable quotidien ! Cela pourrait créer des soucis dans l’équilibre entre les habitants et les acteurs de la construction.

Ainsi, les 73 communes de la communauté urbaine GPSO sont évidemment concernées par cet objectif qui réunit les forces politico-économiques d’une manière claire et se précise sur le terrain. Quelles seront les conséquences dans les sites où l’on a vu des projets présentés ici et là ? Quel équilibre entre le besoin de la nature et celui de se loger ? Qui va payer les coûteux équipements publics ? Certains exemples peuvent nous permettre d’esquisser le début des réponses à ces trois interrogations de taille.

Soucis à la pèle pour les NONiSTES...

A Chapet (projet Mitan de 340 logements d’ici à 2030), à Triel (projets Parc municipal et la Gare..., soit 200 logements) à Villennes-sur-Seine (projet de 80 logements), posent problème aux habitants pour diverses raisons (1). Certains projets ont même été abandonnés en raison d’une farouche résistance à Pissefontaine où Bouygues avait abandonné un projet de 70 logements après une réunion publique houleuse et un contentieux de 2015. Le cas de Triel illustre une certaine atténuation de ce comportement NONISTE contre la construction de logements. Certes, la mise en carence (la préfecture a classé la commune de Triel, entre autres, comme ayant un déficit du logement social...) et les amendes conséquentes ont diminué les ardeurs non seulement des maires successifs mais, nous semble-t-il, de la population. Les dernières réunions publiques autour du projet de la gare de Triel attestent de ce changement d’attitude. En outre, le coût de contentieux est élevé et il faut se préparer pour durer tout en ayant des arguments solides et juridiquement valables. Depuis 2013, le PLU de Triel et le déclassement du Parc municipal font l’objet d’un contentieux qui semble perdurer par l’action de l’association "Les Amis de Triel". Les opposants à la construction du « projet Marolles » à Villennes-sur-Seine ont déposé un contentieux et sont prêts pour aller plus loin car « un PLU n’est pas de marbre  » !

Ensuite et surtout, les actions du Grand Paris Seine & Oise vont se concentrer sur l’emploi et la construction car ils sont synonymes du développement économique. Ainsi, parmi les huit zones prioritaires, on dénombre le Point de Verneuil (où l’opération va s’accélérer d’ici à septembre), la zone de Quarant-sous à Orgéval.... En parallèle, la médiatisation récente de l’arrivée d’un acteur important (groupe SNI) dans la construction de logements à Carrières-sous-Poissy montre que le coup de fouet au chantier de la ZAC Centralité à Carrières-sous-Poissy est un des soucis pour Pierre Bédier, président du Conseil départemental pour promouvoir du logement intermédiaire pour la location.

Pour ancrer dans la durée cette reprise et cette volonté politique à tous les échelons, il resterait, selon les promoteurs-constructeurs, «  nécessaire de prendre des mesures structurelles fortes libérer des terrains constructibles à la vente, délivrer des autorisations de construire plus rapidement, lutter contre les recours abusifs, alléger normes et règlementations, stabiliser le cadre juridique et fiscal…  » En somme, les promoteurs-constructeurs exigent une carte blanche pour pouvoir faire et défaire le territoire. Le levier économique joue à leur faveur.

Construire à quel prix ?

Il est louable de produire à un rythme adéquat la palette de logements répondant aux besoins de nos concitoyens. Mais « le prix à payer » devrait être savamment estimé politiquement et débattu localement. D’abord, qui paiera pour les équipements publics ? Personne n’est capable - élus, acteurs économiques, experts - d’avancer le moindre méthode pour pouvoir financer les équipements coûteux pour ces grands chantiers. On construit mais l’on s’interroge moins sur les conséquences en matière de crèches, des écoles primaires, des voiries, des systèmes d’assainissement... Même Régis Pélissier, directeur régional de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) a botté en touche sur la possibilité de voir élargir un dispositif exceptionnel pour le financement des équipements publics par rapport à la tâche titanesque amorcée en 2016. Ensuite, la mobilité (transports publics, voiture particulière... inter-modalité) n’est pas intégré à la vague et la méthode de construction effrénée ici dans les Yvelines. Ce problème est relativisé ailleurs (Départements de la proche couronne où le réseau de transport de Grand Paris avance). La promesse d’EOLE a été repoussée à 2025. La politique des pistes cyclables connaît une certain regain d’intérêt mais elle n’est pas globale par rapport aux 73 communes de la communauté urbaine GPSO. Enfin, le cadre de vie va sûrement pâtir car plus on construit - en plus s’appuyant sur un modèle axé sur la mobilité par la voiture particulière - plus la nature va disparaître et par conséquent l’atout de notre territoire va s’amoindrir, voire disparaître. Ce débat devrait se poursuivre à l’échelle de chacune des 50 communes rurales de la communauté urbaine et ensuite de faire émerger un débat à l’échelle communautaire.
Suite de l’article sur le Journal des Deux Rives