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Publié : 31 août

Immobilier

Projet sur la Pointe de Verneuil : Bouygues immobilier jette l’éponge

La filiale de Bouygues immobilier, UrbanEra a fait savoir, par une lettre en recommandée à la préfecture, qu’elle abandonne l’enquête publique relevant de son projet phare la Point de Verneuil. Voilà une des conséquences des élections municipales de juin 2020 !

C’est par un courrier envoyé, le 30 juillet, au préfet des Yvelines que la société Urbanera, filiale de Bouygues Immobilier, informe qu’elle demande l’annulation de l’enquête publique prévue en septembre et renonce à construire un projet immobilier dans la zone non constructible.

Selon l’association ADIV Environnement, le projet de marina sur la Pointe de Verneuil consistait à construire un port artificiel entouré d’immeubles de 5 étages au milieu des étangs de la Base de Loisirs . Ce projet porté par l’ancien maire de Verneuil a été remis en cause par la nouvelle municipalité qui en a rapidement négocié l’abandon.

Les conséquences à court terme

La non réalisation du projet de marina a ses conséquences habituelles. Par exemple, le portage foncier et la voirie resteront dans leur état pour quelques années en attendant une stabilité juridique du PLUi.

• EPFIF (Établissement public foncier d’Île-de-France) : Il n’y aura pas de frais de dépollution du site qui aurait abrité des activités de fabrication de produits « amiante-ciment » — 20 millions d’euros ?
• Bouygues immobilier : Rachat du foncier à l’EPFIF pour un montant inconnu ; Port de plaisance ; Logements ; Voirie interne ; Réseaux ;
• Verneuil-sur-Seine : plus de participation financière à la dépollution du site ; Groupe scolaire ;
• Communes de l’ex-CA2RS : Plus de participation dépollution du site ;
• GPS&O : Chemin rural n° 45 — 2 à 3 millions d’euros ; plus besoin de construire un pont-route du Rouillard sur les voies SNCF – estimation reconstruction tabliers deux à trois millions d‘euros ; plus besoin de promenade vélo-piétons du bord de Seine… Projets «  orphelins  » ; Plus besoin de passerelles d’accès aux gares — estimation passerelle 150 mètres 9 millions d’euros.

L’ADIV persiste à s’opposer au PLUI

L’ADIV persiste à lutter contre le changement d’usage du sol dans ce périmètre indispensables pour la biodiversité : « Nos actions contre le projet, notamment le recours au tribunal administratif que nous avons déposé contre le PLUi, ont dû également avoir un effet sur cette décision. » La société Bouygues Immobilier sait bien que construire des immeubles de 5 étages dans une ZNIEFF (Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique) n’est plus d’actualité.

Dans son courrier du 31 juillet 2020, Bouygues a souligné que son projet va évoluer par la suppression des constructions prévues au sein de la ZNIEFF. Il ne s’agit pas en effet d’un abandon total des constructions dans la Pointe de Verneuil : pour le moment Bouygues ne renonce qu’à construire dans la zone qui était auparavant inconstructible (avant l’adoption du PLUi par la communauté urbaine en janvier dernier).

Néanmoins, on peut penser que le projet est encore loin de se concrétiser : si elle veut réellement construire dans cette zone, la société Bouygues Immobilier va devoir concevoir un nouveau projet, renégocier avec la municipalité et déposer une nouvelle demande de permis d’aménager. De plus, réduit de moitié, le projet deviendrait beaucoup moins engageant : ce serait un quartier isolé dont la majorité des logements seraient situés à moins de 200m de la station d’épuration. Il faudrait beaucoup de talent à la société Bouygues Immobilier dont le slogan est « Pour une ville durable et désirable » pour faire rêver les éventuels acquéreurs.

Selon l’ADIV, « cet abandon du projet par la société Bouygues est une excellente nouvelle mais nous maintenons bien entendu notre recours contre le PLUi qui rend constructible la partie nord-est de la zone. Nous voulons sanctuariser la partie nord de la Pointe de Verneuil pour en faire, pourquoi pas, une zone dédiée à la protection des oiseaux. »

Analyse du J2R

Déjà en août 2020, Fabien Aufrechter, le nouveau maire de Verneuil-sur-Seine, a annoncé l’abandon d’Urbanera dans un post facebook : ”
Le Directeur Général d’Urbanera, filiale de Bouygues en charge du projet d’aménagement de la Pointe de Verneuil.
Je lui ai exprimé ma vive opposition au projet de “marina” en demandant notamment la préservation de la Zones Naturelles d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF).
Aujourd’hui, je remercie Urbanera d’avoir pris en compte nos retours, de supprimer les constructions prévues au sein de la ZNIEFF et donc d’abandonner son projet de marina.”

La majorité d’internautes ont réagi d’une manière positive ; pendant que d’autres se sont interrogés sur les conséquences financières pour la commune, une sorte d’affaire du bois de Verneuil II.

Il est certain, à ce jour, que l’aménageur n’aura pas d’indemnités car il n’y a pas eu de droits réels dans cette affaire. Justement, l’enquête publique et l’éventuel droit de construire, octroyé par un permis de construire en bonne et due forme auraient pu être à la base d’un contentieux, qui aurait généré des indemnités pour le promoteur dans cette affaire. Or, rien de solide existe en termes juridiques et le promoteur a joué son rôle et a perdu. D’ailleurs, dans la promotion immobilière on parle souvent de risques du métier. Voilà donc un exemple succinct en raison de l’aléa politique qui vient troubler le modus opérandi de certains promoteurs installés dans la Vallée de la Seine.

Estimation des coûts pour la Ville de Verneuil et les autres communes de GPS&O

Cependant, le foncier continuera à être porté par l’Etablissement public foncier de la région Île-de-France, EPFIF. Ce dernier l’a déjà porté pour une durée de dix années, remboursable après « prolongations » en 2020–2021. Philippe Tautou, l’ancien maire de Verneuil avait évoqué, le 20 mars 2019, une charge de l’ordre d’un million d’euros pour la commune de Verneuil-sur-Seine, si ce projet ne se réalisait pas. Certain des acteurs locaux présents le 20 mars avaient indiqué, pour leur part, que le coût global de l’acquisition du foncier des onze hectares de la Pointe de Verneuil pouvait être évalué à onze millions d’euros. Il semblerait que ce montant soit très largement supérieur à celui de l’estimation du service des domaines. Certains évoqueraient plus du triple. Cette charge devant être supportée par la commune de Verneuil-sur-Seine ainsi que par les autres communes de GPS&O, notamment celles de l’ancienne intercommunalité CA2RS. Voir le détail des estimations des charges dans l’encadré ci-après.
Inventaire estimatif des coûts

Dans l’hypothèse de l’abandon du projet de marina

• Rachat du foncier à l’EPFIF
• Verneuil-sur-Seine : 5,5 millions d’euros ;
• Communes de l’ex-CA2RS : 5,5 millions d’euros.

En conclusion, l’affaire est loin d’être close, mais l’ADIV Environnement et une large majorité d’habitants de Verneuil-sur-Seine veillent à ce que la société Urbanera ne les “banane plus” comme avant.