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Publié : 14 décembre 2022

Foncier d’Île-de-France

Rapport de la Chambre Régionale des Comptes d’Île-de-France sur l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) : positif mais...

Mercredi 14 décembre 2022, la Chambre Régionale des Comptes (CRC) d’Île-de-France présente par communiqué son rapport d’observations définitives sur l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF), à compter de l’exercice 2016. L’EPFIF réalise des acquisitions foncières et immobilières dans le cadre de projets d’aménagement portés par des personnes publiques, destinés à la construction de logements ou à l’implantation d’activité économique.
Au terme de son contrôle, la CRC relève que la situation financière de l’EPFIF est saine. Cependant, le rapport souligne que la gouvernance de l’établissement, telle que définie par la loi, donne une place prépondérante à la région Île-de-France et aux départements, qui n’ont pourtant qu’une compétence opérationnelle réduite en matière de logement et au détriment des EPCI (MGP et EPCI de la grande couronne). 

Voici l’intégralité du rapport en bref qui a été transmis par la la Chambre Régionale des Comptes d’Île-de-France ce 14 décembre 2022.

Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF)

Créé en 2007, puis fusionné avec les trois autres établissements publics fonciers franciliens au 1er janvier 2016 pour atteindre une dimension régionale, l’EPFIF réalise des acquisitions foncières et immobilières dans le cadre de projets d’aménagement portés par des personnes publiques, destinés à la construction de logements ou à l’implantation d’activité économique. L’établissement est, par ailleurs, chargé de la gestion de quatre opérations complexes de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national.
L’EPFIF dispose d’un budget annuel de 500 M€. Sa situation financière est saine et son endettement stable depuis 2016.

Une gouvernance qui laisse peu de place aux intercommunalités
La chambre remarque que les modalités de gouvernance, définies par la loi, ont donné une place prépondérante à la région et aux départements, qui n’ont pas de compétence opérationnelle directe en matière de logement. La Métropole du Grand Paris (MGP), qui constitue, avec ses 7 millions d’habitants, la zone dense de l’Île-de-France, ne dispose que de quatre sièges, soit autant que les établissements publics de coopération intercommunale de la grande couronne (4,8 millions d’habitants). Elle est pourtant chargée de l’élaboration du plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement. Or, le logement mobilise 80 % de l’activité de l’EPFIF.

La création de l’EPFIF n’a pas encore permis de créer le choc escompté en matière d’offre de logement

Fin 2020, le stock foncier atteint 2,5 milliards d’euros. Si le volume global des acquisitions est conforme aux objectifs du Programme Pluriannuel d’Intervention, celui des cessions n’est pas à la hauteur des objectifs avec un taux de réalisation moyen de 78 % entre 2016 et 2020, ce qui représente un équivalent de production de 32 300 logements sur cette période. 42 % de ces logements (contre 50 % sur la période précédente) sont des logements sociaux, et 31 % sont des logements locatifs
intermédiaires ou en accession à prix maitrisée, ce qui est cohérent avec la fonction régulatrice de l’organisme, doté de ressources publiques (taxe spéciale d’équipement, prélèvements loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU)). Toutefois un tiers des logements produits sur cette période sont des logements libres, finalement vendus au prix du marché par les promoteurs, alors que le foncier a été cédé par l’EPFIF à prix coûtant.
Afin d’écarter tout risque de dévoiement de la finalité des missions de l’EPFIF où celui-ci serait réduit à un rôle de banquier, la chambre l’invite à renforcer, vis-à-vis des collectivités, ses incitations au respect des objectifs qualitatifs, environnementaux et de production de logements, dont sociaux, par le biais de conventions plus précises, voire plus contraignantes, en contrepartie de l’aide et du financement qu’il apporte.
A compter de 2021, une plus grande « consommation » du fonds de minoration SRU devrait participer à l’augmentation du nombre de logements sociaux. En effet, le fonds SRU est constitué des pénalités versées chaque année par les communes carencées en logement social. Il permet à l’EPFIF de pratiquer une décote, la minoration foncière, sur le prix de cession au profit des opérateurs pour la création de logements locatifs sociaux.

Enfin, la chambre recommande de limiter les demandes de portage relatives à des biens déjà propriétés publiques pour lesquels l’intervention de l’EPFIF a peu de valeur ajoutée (en cas de possibilité d’aménagement à court terme, par exemple).

Le rapport d’observations définitives et sa réponse est à retrouver en cliquant sur ce lien.