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Publié : 8 juillet

Marché francilien

Marché francilien de bureaux : redémarrage confirmé pour le marché locatif, pause pour le marché de l’investissement

La reprise pressentie sur le marché locatif au 1er trimestre s’est confirmée au cours des 3 derniers mois avec plus de 422 800 m² de bureaux commercialisés, soit 23 % de plus qu’au trimestre précédent. 765 600 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés en cumulé depuis le début de l’année, soit 14 % de plus qu’au 1er semestre 2020 qui avait de surcroît bénéficié de la transaction de TOTAL sur « The Link » ( 126 000 m²).

Cette reprise concerne l’ensemble des segments de surface ; avec 226 transactions de plus que l’an dernier, les petites et moyennes surfaces (moins de 1 000 m²) voient leur volume de demande placée progresser de 28 % d’une année sur l’autre. Concernant les mid-markets (1 000–5 000 m²), l’évolution est moins marquée, avec 8 transactions de plus pour une demande placée en hausse de 10 % par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, sur le segment des grandes surfaces, si la progression est modérée en volume compte tenu de la transaction TOTAL l’an dernier, la hausse en nombre est nettement plus marquée (+92 %) avec 23 opérations recensées au 1er semestre 2021 contre seulement 12 au 1er semestre 2020.

«  Les entreprises ont aujourd’hui davantage de visibilité et veulent aller de l’avant. Elles souhaitent entrer dans une nouvelle dynamique, changer leur façon de travailler, en écoutant notamment davantage leurs collaborateurs, et profiter de cette occasion pour réduire leur empreinte immobilière. Ce net redémarrage ne concerne toutefois pas tous les secteurs d’activité ; les projets que nous traitons actuellement concernent en effet majoritairement des entreprises du conseil, de la tech, de la finance, du life science et de l’éducation  » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Leasing Markets Advisory de JLL.

Si les marchés les plus établis – quartiers centraux de Paris, Neuilly/Levallois, et Boucle Sud – sont les premiers bénéficiaires de ce regain d’activité, on note également quelques belles performances sur des secteurs moins onéreux tels que la Boucle Nord, Saint-Quentin-en-Yvelines ou la 2ème Couronne Sud.

Dans cette période transitoire, les entreprises privilégient des solutions flexibles et innovantes. Les signatures de contrats de prestations dans les centres de « serviced offices » se sont ainsi montrées dynamiques au 1er semestre 2021 avec plus de 5 800 postes commercialisés, représentant l’équivalent de 80 000 m² de bureaux qui s’additionnent au marché traditionnel.

L’offre vacante, qui n’avait que modérément progressé au 1er trimestre (+104 000 m²), a connu une hausse plus marquée au cours des 3 derniers mois (+225 000 m²). Elle atteint ainsi 4 millions de m², pour un taux de vacance de 7,3 %. Cette hausse, liée en partie à des libérations consécutives au 3ème confinement, est également due à un volume important de livraisons. De nouvelles opérations ont en effet été livrées vacantes ce trimestre, entraînant une hausse du stock d’offre neuve qui atteint 982 000 m², un niveau élevé au regard de ceux observés au cours des 10 dernières années. C’est le cas notamment en 1ère Couronne Nord, où plusieurs opérations, totalisant plus de 40 000 m², sont venues s’ajouter à l’offre immédiate.

On note, de nouveau, peu de changements sur les valeurs locatives ce trimestre. Les loyers prime s’établissent ainsi respectivement à 920 €/m²/an à Paris QCA et à 550 €/m²/an à La Défense, certaines entreprises demeurant capables de se positionner sur de très beaux actifs à des loyers élevés. Les valeurs locatives moyennes sont, elles aussi, stables, à respectivement 419 €/m²/an pour les locaux de première main et 407 €/m²/an pour ceux de seconde main. Ces valeurs faciales s’accompagnent néanmoins de mesures d’accompagnement parfois importantes (23 % en moyenne en Ile-de-France).

«  Au regard du regain d’activité observé ce trimestre et d’un mois de juillet qui s’annonce particulièrement dynamique, nous maintenons notre prévision de demande placée pour l’ensemble de l’année 2021, à savoir entre 1,5 et 1,7 million de m² » conclut Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Un trimestre calme pour le marché de l’investissement

Comme anticipé, le marché francilien de l’investissement a connu un 2ème trimestre calme avec à peine 1,9 milliard d’euros investis, portant le montant total investi au 1er semestre 2021 à 5,2 milliards d’euros. Ce résultat, en recul de 35 % sur un an, est inférieur de 36 % à la moyenne des 5 dernières années et de 23 % à la moyenne 10 ans.

Les transactions ont pourtant été légèrement plus nombreuses ce trimestre, avec 53 opérations recensées au cours des 3 derniers mois contre 47 au 1er trimestre, mais elles ont concerné des actifs plus petits. Le lot moyen est ainsi passé de 70 à 35 millions d’euros d’un trimestre à l’autre. Cette forte baisse est avant tout liée à une faible activité sur le segment des grandes transactions, avec seulement 4 opérations de plus de 100 millions d’euros ne totalisant que 610 millions d’euros ce trimestre, contre 2,1 milliards au trimestre précédent. Les cessions par ICADE du « Millénaire 1  » à BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT et du «  Loire » à Villejuif à la MACIF, représentant à elles seules environ 320 millions d’euros, figurent parmi ces transactions. Sur les autres segments de marché, l’activité s’est maintenue ou a même progressé d’un trimestre sur l’autre. En cumulé sur l’ensemble du 1er semestre, les transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros sont les seules à progresser d’une année sur l’autre (+37 % en volume), tandis que les autres segments enregistrent un recul de l’ordre de 40 %.

Grâce à la cession par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD de l’immeuble « Shift » à Issy-les-Moulineaux pour un montant de 630 millions d’euros en début d’année, le Croissant Ouest concentre à lui seul plus d’1,2 milliard d’euros d’investissements ce semestre, soit 24 % de l’activité. 9 transactions y ont été enregistrées ce trimestre, mais aucune n’excédant 90 millions d’euros. Il est suivi du Quartier Central des Affaires qui totalise 1,1 milliard d’euros, investis pour l’essentiel là aussi en début d’année.

Les investisseurs étrangers ont été nettement plus présents au 2ème trimestre, concentrant 49 % des montants investis. Leur part de marché sur l’ensemble du 1er semestre se porte ainsi à 33 %. Les fonds d’investissement internationaux (11 %), et les investisseurs américains et allemands (6 %) ont été les plus actifs. Concernant les investisseurs français, les SCPI/OPCI arrivent en tête avec 45 % des montants engagés, et ce malgré une collecte moins importante pour l’immobilier banalisé car davantage orientée sur des produits alternatifs tels que l’immobilier de santé. Les SIIC demeurent quant à elles actives du côté des cessions (39 % des cessions en volume sur l’ensemble du 1er semestre), poursuivant leurs arbitrages dans le but de se désendetter ou de capter des plus-values.

Les actifs « Core », bien que toujours majoritaires (63 % des volumes investis au cours des 6 derniers mois), ont vu leur part de marché baisser ce trimestre, du fait essentiellement d’une baisse des capitaux disponibles pour ce type de produits. Les opérations « Core + » ont ainsi concentré 37 % des montants investis au 2ème trimestre contre seulement 13 % au 1er, tandis que les opérations value-add bien localisées rencontrent un franc succès.

Enfin, si la plupart des taux de rendement prime franciliens sont restés stables ce trimestre, on observe quelques décompressions sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer.
Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Cette baisse d’activité était attendue, un certain nombre de marketings, émanant notamment de foncières françaises, n’ayant pas pu se concrétiser en fin d’année 2020. Le marché n’a par ailleurs pas pu retrouver son fonctionnement normal, le MIPIM ayant de nouveau été annulé cette année. L’activité de pitch n’a ainsi réellement commencé qu’en mars, alors que certains dossiers normalement initiés lors du salon auraient pu se concrétiser au 2ème trimestre. Nous anticipons néanmoins une reprise de l’activité au 2nd semestre qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement compris entre 15 et 17 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021  ».

Post-scriptum

A propos de JLL

JLL (NYSE : JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires. Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise.

JLL figure dans le classement Fortune 500. Au 31 décembre 2020, la société est implantée dans plus de 80 pays, emploie 91 000 collaborateurs et réalise un chiffre d’affaires de 16,6 milliards de dollars. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.