Ensemble complexe d\u2019impositions et de dispositifs fiscaux, la fiscalit\u00e9 du logement repr\u00e9sentait 92 Md\u20ac en 2022, per\u00e7us pour moiti\u00e9 par les collectivit\u00e9s locales. Le Conseil des pr\u00e9l\u00e8vements obligatoires (CPO) invite \u00e0 mettre en coh\u00e9rence cette fiscalit\u00e9 avec la valeur \u00e9conomique des logements. Il rel\u00e8ve que l\u2019outil fiscal se pr\u00eate mal \u00e0 un soutien conjoncturel du secteur immobilier et ne peut suffire \u00e0 lui seul \u00e0 relever les d\u00e9fis sociaux et environnementaux du b\u00e2ti. Il recommande donc de r\u00e9orienter la fiscalit\u00e9 du logement vers davantage de neutralit\u00e9, notamment en transformant certaines \u00ab niches fiscales \u00bb en d\u00e9penses budg\u00e9taires et en imposant la d\u00e9tention de biens immobiliers, de pr\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019acquisition. Le rapport du CPO est publi\u00e9 conjointement avec deux \u00e9tudes in\u00e9dites de l\u2019Insee et de l\u2019Institut des politiques publiques (IPP), sur lesquelles il s\u2019appuie. Cet ensemble de rapports a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 le 18 d\u00e9cembre 2023.<\/p>\n
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Le logement fait l\u2019objet d\u2019une imposition ancienne, aux objectifs enchev\u00eatr\u00e9s. Le logement repr\u00e9sente \u00e0 la fois l\u2019une des premi\u00e8res d\u00e9penses des Fran\u00e7ais, avec une d\u00e9pense courante de plus de 580 Md\u20ac en 2022, soit plus d\u2019un cinqui\u00e8me du PIB (22 %), et un secteur \u00e9conomique d\u2019ampleur, avec une activit\u00e9 immobili\u00e8re repr\u00e9sentant pr\u00e8s de 440 Md\u20ac. Des imp\u00f4ts sont pr\u00e9lev\u00e9s sur tout le cycle de vie du logement, de la construction \u00e0 la cession, pour un montant total de 92 Md\u20ac en 2022. Leur poids, parmi les plus \u00e9lev\u00e9s des pays d\u00e9velopp\u00e9s, mais inf\u00e9rieur \u00e0 celui rencontr\u00e9 aux \u00c9tats-Unis ou au Royaume-Uni, est concentr\u00e9 sur les phases d\u2019acquisition et de d\u00e9tention.<\/p>\n
Orient\u00e9e historiquement vers le financement des services publics, notamment locaux, cette fiscalit\u00e9 s\u2019est progressivement complexifi\u00e9e avec l\u2019instauration d\u2019avantages en faveur de la construction, puis d\u2019aides \u00e0 l\u2019acc\u00e8s au logement, et en dernier lieu, de dispositifs de soutien \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique du b\u00e2ti. En cons\u00e9quence, les d\u00e9penses fiscales se sont multipli\u00e9es, jusqu\u2019\u00e0 repr\u00e9senter 15 Md\u20ac en 2022. Le CPO recommande de les borner dans le temps et de les \u00e9valuer syst\u00e9matiquement.<\/p>\n
Outil majeur de financement des collectivit\u00e9s territoriales, la fiscalit\u00e9 du logement doit refl\u00e9ter la valeur \u00e9conomique des biens immobiliers.
\nMalgr\u00e9 la suppression de la taxe d\u2019habitation pour les r\u00e9sidences principales, la moiti\u00e9 des ressources fiscales des communes continue \u00e0 provenir de la fiscalit\u00e9 du logement. Celle-ci repose d\u00e9sormais de fa\u00e7on pr\u00e9dominante sur les propri\u00e9taires qui acquittent notamment la taxe fonci\u00e8re. Alors que la part du revenu des Fran\u00e7ais consacr\u00e9 \u00e0 leur logement s\u2019accro\u00eet, le poids de la fiscalit\u00e9 au sein de cette d\u00e9pense de logement reste globalement limit\u00e9.<\/p>\n
En revanche, l\u2019absence de mise \u00e0 jour r\u00e9cente de l\u2019assiette de la taxe fonci\u00e8re conduit \u00e0 sous-\u00e9valuer la valeur r\u00e9elle de l\u2019immobilier dans les communes les plus favoris\u00e9es. Elle contribue \u00e0 donner une dimension r\u00e9gressive \u00e0 cette imposition, au d\u00e9triment des propri\u00e9taires les moins ais\u00e9s. Afin de renforcer l\u2019\u00e9quit\u00e9 devant l\u2019imp\u00f4t foncier, le CPO recommande de revoir la m\u00e9thodologie d\u2019estimation de l\u2019assiette de la taxe fonci\u00e8re pour \u00e9tablir un lien plus direct avec les loyers ou les prix de march\u00e9. Ceci suppose que l\u2019administration fiscale am\u00e9liore les bases de donn\u00e9es dont elle dispose sur les b\u00e2timents.<\/p>\n
L\u2019outil fiscal n\u2019est pas le plus adapt\u00e9 pour r\u00e9pondre \u00e0 la conjoncture du march\u00e9 immobilier et doit \u00eatre utilis\u00e9 de fa\u00e7on s\u00e9lective face aux enjeux structurels, notamment environnementaux, du b\u00e2ti en France. Alors que les d\u00e9penses fiscales sur le logement sont nombreuses (70 en 2022) et co\u00fbteuses (15 Md\u20ac en 2022), leurs effets sur le march\u00e9 du logement paraissent globalement faibles en comparaison de ceux de la conjoncture ou des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Certains dispositifs fiscaux d\u2019incitation \u00e0 l\u2019investissement locatif peuvent contribuer m\u00eame \u00e0 rigidifier les prix. Ils ne devraient en cons\u00e9quence pas \u00eatre prorog\u00e9s.<\/p>\n
L\u2019ajustement insuffisant des prix \u00e0 la baisse apr\u00e8s la hausse des taux a contribu\u00e9 \u00e0 la forte contraction des transactions observ\u00e9e en 2023.
\n\u00c0 l\u2019inverse, les dispositifs fiscaux incitatifs prennent encore insuffisamment en compte les nouveaux d\u00e9fis du b\u00e2ti. En coh\u00e9rence avec la lutte contre l\u2019artificialisation des sols, le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro devrait \u00eatre ouvert aux travaux de r\u00e9novation dans les zones tendues et le champ g\u00e9ographique de la taxe sur les logements vacants largement \u00e9largi. L\u2019outil fiscal para\u00eet en revanche peu adapt\u00e9 au soutien des travaux de performance \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents. Le taux de TVA r\u00e9duit \u00e0 5,5 % sur les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ne permet pas de cibler les aides sur les travaux les plus performants et les m\u00e9nages qui en ont le plus besoin. Le CPO propose de l\u2019aligner sur le taux interm\u00e9diaire de 10 % et de red\u00e9ployer les recettes suppl\u00e9mentaires vers des aides budg\u00e9taires, plus efficaces.<\/p>\n
Enfin, l\u2019architecture de la fiscalit\u00e9 du logement pourrait \u00eatre r\u00e9orient\u00e9e vers davantage de neutralit\u00e9 pour favoriser la r\u00e9silience du march\u00e9 du logement. En particulier, les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux (DMTO) rench\u00e9rissent le co\u00fbt des transactions immobili\u00e8res. De m\u00eame, les abattements de plus-values immobili\u00e8res pour dur\u00e9e de d\u00e9tention peuvent alimenter des ph\u00e9nom\u00e8nes de r\u00e9tention immobili\u00e8re ou fonci\u00e8re. Enfin, la distinction entre location vide et location meubl\u00e9e conduit \u00e0 des distorsions en faveur notamment des meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s, compliquant ainsi l\u2019acc\u00e8s au logement dans les zones touristiques.
\nLe CPO recommande \u00e0 ce titre de traiter de mani\u00e8re plus homog\u00e8ne la fiscalit\u00e9 du logement, d\u2019une part, en taxant davantage la d\u00e9tention que les transactions via notamment une bascule des DMTO vers la taxe fonci\u00e8re, d\u2019autre part, en corrigeant le traitement fiscal dans le temps des plus-values immobili\u00e8res afin de tenir compte de l\u2019\u00e9rosion mon\u00e9taire et des travaux d\u2019am\u00e9lioration r\u00e9alis\u00e9s par le vendeur et, enfin, en rapprochant puis en unifiant \u00e0 terme les r\u00e9gimes fiscaux de la location meubl\u00e9e et de la location nue.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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